Nichtwohngebäude: welche Pflichten 2027, 2030 und 2033 greifen

Die neuen Regeln hängen zusammen, werden aber meist getrennt berichtet. Ab 2027 bekommt jedes Nichtwohngebäude eine Effizienzklasse von A bis G, und diese Klasse wird nicht mehr in Kilowattstunden je Quadratmeter gebildet, sondern als Verhältnis zum Referenzgebäude. Ab 2030 und 2033 gelten dann Obergrenzen für genau dieses Verhältnis.

Damit fallen Einstufung und Pflicht zusammen: Die Grenzwerte sind exakt die Klassengrenzen. Wer die Klasse kennt, kennt den Handlungsbedarf. Das macht den Energieausweis ab 2027 von einem Papier für den Aushang zu einer Planungsgrundlage.

Für Verkauf und Vermietung von Nichtwohngebäuden ist dann ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis entfällt für diese Gebäude und bleibt nur für reine Wohngebäude erhalten. Auch gemischt genutzte Gebäude fallen unter die Bedarfsregel.

Der Unterschied ist grundsätzlich: Der Verbrauchsausweis liest ab, was geheizt wurde, und hängt damit am Nutzerverhalten, am Leerstand und am Wetter. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch, nach Zonen und Nutzungsprofilen gemäß DIN V 18599. Nur das liefert eine Klasse, die mit anderen Gebäuden vergleichbar ist, und nur daraus lässt sich ableiten, welche Maßnahme wie viel bringt.

Sieben Stufen, kein A+. Wohngebäude behalten ihre bisherige Skala von A+ bis H, die beiden Systeme sind also nicht vergleichbar. Maßgeblich ist der Faktor zum Referenzgebäude, das dabei stets mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 gerechnet wird.

So einfach lässt sich die Sanierungspflicht nach § 40 GModG zusammenfassen. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, das ist genau die Grenze zwischen F und G. Ab dem 1. Januar 2033 sinkt die Obergrenze auf das 2,95-Fache, die Grenze zwischen E und F.

Gerechnet wird über Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und die eingebaute Beleuchtung. Die Vorgabe gilt je Gebäude: Ein schlechtes Objekt lässt sich nicht durch ein gutes im selben Portfolio ausgleichen. Hintergrund ist Artikel 9 der europäischen Gebäuderichtlinie, der die schlechtesten 16 Prozent des Bestands bis 2030 und die schlechtesten 26 Prozent bis 2033 adressiert.

In der Praxis heißt das: Zwei Sanierungszyklen, aber nur einer davon liegt in der Zukunft, die sich planen lässt. Wer 2029 feststellt, dass sein Gebäude in Klasse G steht, hat ein Problem mit Vorlauf, Handwerkerkapazität und Förderfristen zugleich.

Die Ausnahmen sind breiter, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Als erfüllt gilt die Anforderung bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurden. Bei älteren Gebäuden genügt der Nachweis, dass mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erreicht wird.

Ebenfalls als erfüllt gilt sie, wenn die Wärme überwiegend aus Biomasse, einer Wärmepumpe oder einem Wärmenetz kommt. Das ist der Punkt, der in der Beratung am meisten bewegt: Ein Heizungstausch kann die Pflicht erledigen, ohne dass ein Quadratmeter Fassade angefasst wird.

Daneben stehen die klassischen Ausnahmen: Baudenkmäler, Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf, landwirtschaftliche Nutzgebäude, freistehende kleine Gebäude und Gebäude der Verteidigung. Wer Abbruch, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung oder eine umfassende Sanierung plant, fällt ebenfalls heraus. Und es bleibt die Unzumutbarkeitsklausel, wenn die Maßnahme technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist oder anderem öffentlichen Recht widerspricht.

Ein naheliegender Gedanke: noch 2026 einen günstigen Verbrauchsausweis ausstellen lassen, der dann zehn Jahre gilt. Formal geht das, und der Ausweis bleibt bis zum Ablauf gültig. Nur löst er keines der Probleme, die ab 2027 relevant werden.

Er nennt keine Effizienzklasse nach der neuen Skala, liefert also keine Aussage dazu, ob das Gebäude 2030 oder 2033 unter die Grenze fällt. Er beruht auf Verbrauch, nicht auf einer Bilanz, taugt damit weder für die Einordnung nach EU-Taxonomie noch für die Frage einer Bank nach dem Sanierungsbedarf. Und er sagt nichts darüber, welche Maßnahme wie viel bringt.

Wer das Gebäude halten, finanzieren oder in den nächsten Jahren verkaufen will, braucht ohnehin die Bilanz. Dann ist es günstiger, sie einmal richtig zu machen, statt zweimal zu zahlen.

Hamburg fördert die energetische Modernisierung von Nichtwohngebäuden über die IFB, Anträge sind laufend seit dem 1. August 2025 möglich. Gefördert wird vor allem die thermische Gebäudehülle, berechnet nach sanierter Bauteilfläche, dazu Energieberatungen, serielle Sanierung und nachhaltige Dämmstoffe. Je Förderfall stehen bis zu 300.000 Euro zur Verfügung.

Entscheidend ist die Kombinierbarkeit: Die Hamburger Förderung tritt neben die Bundesförderung, sie ersetzt sie nicht. Wer beides nutzt, muss allerdings die Reihenfolge einhalten, und die ist bei den beiden Töpfen nicht gleich. Das klären wir vor der ersten Unterschrift.

Die Mittel sind gedeckelt und laufen aus dem Klimaplan. Ein Programm mit begrenztem Budget belohnt frühe Anträge, nicht gründliche Überlegung im Jahr 2029.

Der erste Schritt kostet wenig und bringt die Entscheidungsgrundlage: Wo steht das Gebäude heute, in welcher Klasse landet es nach der neuen Skala, und wie weit ist es von 3,5 und 2,95 entfernt? Dafür braucht es eine Bilanz nach DIN V 18599 mit sauberer Zonierung, nicht einen Blick in die Heizkostenabrechnung.

Daraus folgt der Rest fast von selbst: Liegt das Gebäude komfortabel in C oder D, ist nichts zu tun. Liegt es in F oder G, geht es um die Frage, welcher Weg günstiger ist, Hülle oder Anlagentechnik, und ob ein Heizungstausch die Pflicht bereits erledigt. Und liegt es knapp über einer Grenze, lohnt die genaue Rechnung besonders, weil wenige Prozentpunkte über zwei Sanierungszyklen entscheiden.

§ 40 und Anlage 10a sind Teil der Inkrafttretensstufe zum 1. Januar 2027. Im konsolidierten Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de sind sie deshalb heute noch nicht zu finden, § 40 wird dort als weggefallen geführt. Die hier genannten Werte stammen aus der Aufbereitung des Gebäudeforums der dena und decken sich mit den Schwellen aus Artikel 9 der EU-Gebäuderichtlinie.

Wir sagen das dazu, weil der Unterschied für Sie zählt: Die Richtung steht fest, einzelne Werte können sich bis zum Inkrafttreten noch verschieben. Vor einer Investitionsentscheidung prüfen wir den dann gültigen Wortlaut.